Normativa de accesibilidad en portales y comunidades de Catalunya
Desde marzo de 2024 rige un código de accesibilidad propio, con plazos con fecha para los edificios existentes. Uno ya ha vencido y el siguiente vence en marzo de 2027.
Ley de Propiedad Horizontal estatal
La mayoría de lo que se lee sobre accesibilidad en comunidades es de la Ley de Propiedad Horizontal estatal, y en Cataluña esa ley no se aplica. Aquí rigen el Codi d’accessibilitat y el llibre cinquè del Codi civil, y el régimen es bastante más favorable de lo que casi todo el mundo cree.
Verificado contra el Decret 209/2023 y los artículos 553-25 y 553-30 del Codi civil de Catalunya. Revisamos esta guía cada vez que cambia la normativa.
Tres plazos, y el primero ya pasó
El Codi d’accessibilitat de Catalunya entró en vigor el 1 de marzo de 2024 y su régimen transitorio terminó el 1 de septiembre de ese mismo año. Desde entonces obliga, y su anexo 3e fija tres plazos para que los edificios existentes hagan los ajustes razonables que les correspondan.
| Plazo | Fecha límite | Qué entra |
|---|---|---|
| 1 año | Marzo de 2025 (vencido) | Los ajustes más sencillos y de menor coste. |
| 3 años | Marzo de 2027 | El grueso de las actuaciones para comunidades de propietarios. |
| 6 años | Marzo de 2030 | Las intervenciones de mayor complejidad y coste. |
En las comunidades de propietarios, el plazo que corresponde a cada actuación se determina por el número de viviendas del edificio.
Qué cambió, y por qué lo que leíste antes ya no vale
Hasta 2024, la referencia en Cataluña era el Decret 135/1995. Ese decreto está derogado: lo sustituye el Decret 209/2023, que desarrolla la Llei 13/2014 d’accessibilitat.
Y hay una diferencia de fondo. El código antiguo decía cómo tenía que ser un edificio nuevo. El nuevo dice también qué tiene que hacer un edificio viejo, y cuándo.
| Decret 135/1995 | Decret 209/2023 | |
|---|---|---|
| Vigencia | Derogado | Desde el 1 de marzo de 2024 |
| Edificios existentes | Adaptación gradual, sin fecha | Ajustes razonables con plazo de 1, 3 o 6 años |
| Comunidades | Sin régimen propio detallado | Cinco artículos específicos de propiedad horizontal |
| Quién puede pedirlo | Personas con discapacidad | Con discapacidad o mayores de 70 años |
| Cómo se mide si es caro | Coste de la obra | Coste efectivo: la obra menos las ayudas |
| Rampas existentes | Régimen anterior | Admisibles hasta el 10 %, y hasta el 12 % justificado |
Quién puede pedir la obra, y a quién
Los usuarios habituales con discapacidad o de más de setenta años pueden solicitar que se adecuen los espacios existentes a sus necesidades, siempre que lo que haya que hacer tenga la consideración de ajuste razonable y responda al principio de proporcionalidad.
Y el Codi define quién es usuario habitual: quien reside en el edificio, pero también quien trabaja en él. No hace falta ser propietario.
El detalle que cambia una votación
La objeción más repetida en una junta es que la obra es demasiado cara para ser un ajuste razonable. Pero el Codi no valora lo que cuesta la obra: valora lo que le cuesta a la comunidad después de descontar las ayudas.
Eso significa que pedir la subvención no solo abarata la obra: la hace más difícil de rechazar. Una comunidad que no solicita las ayudas disponibles está aumentando artificialmente su propio coste efectivo, y esa es una decisión que tendría que explicar si el asunto acaba en un juzgado.
Los otros artículos que conviene tener a mano
Artículo 142 · los plazos de ejecución
El Codi fija plazos máximos para cada fase del procedimiento, desde que se presenta la solicitud hasta que se ejecutan las obras. Ese plazo puede ampliarse en situaciones de gran complejidad que lo justifiquen, pero la ampliación hay que justificarla: no basta con no hacer nada.
Artículo 36.2 · qué se admite como solución
Las plataformas elevadoras, verticales o inclinadas, pueden formar parte de un itinerario practicable o usarse como alternativa a un ascensor practicable en edificios existentes.
Eso importa mucho en finca antigua: donde no cabe un ascensor, un elevador vertical puede resolver la obligación legal.
Artículo 34.8 · la finca catalogada
Un edificio protegido queda exento de las modificaciones incompatibles con su grado de protección. Lo que no exime es de hacer todo lo que sí se pueda hacer, y hace falta informe previo antes de llevar el proyecto a la junta.
Y en la junta, qué mayoría hace falta
Esto no lo regula el Codi d’accessibilitat sino el llibre cinquè del Codi civil de Catalunya, y es donde más confusión hay.
- Mayoría simplede los propietarios que participan en la votación, que represente además la mayoría simple de las cuotas. Vale aunque el acuerdo modifique el título de constitución o afecte a la fachada. Artículo 553-25.
- Vincula a todos, incluidos los que votan en contra.
- No hay tope de coste: el límite de la cuarta parte del presupuesto anual se aplica a instalaciones nuevas, y las obras de accesibilidad quedan expresamente fuera. Artículo 553-30.
- Las doce mensualidadesque aparecen en casi todos los foros son de la Ley de Propiedad Horizontal estatal. Aquí no se aplican.
Si a tu comunidad le han dicho que hace falta unanimidad, o que hay un límite de doce mensualidades, le han informado con la norma equivocada.
Por qué nos dedicamos a esto
Entre 2008 y 2012 pasé por una operación de columna y dos de rodilla, y estuve varios meses con muletas y con la movilidad bastante reducida. Fue entonces cuando empecé a ver las deficiencias arquitectónicas que antes no veía: el escalón que no había mirado nunca, la puerta que no podía abrir con una mano, el pasamanos que se cortaba justo donde hacía falta.
De ahí viene que llevemos desde entonces especializados en accesibilidad de zonas comunes. No es una línea de negocio que añadimos: es lo que aprendimos entrando y saliendo de portales que no estaban pensados para eso.
Lo que preguntan todas las comunidades
Si falta la tuya, escríbenos y la respondemos sin compromiso.
FAQ
El Codi tiene un capítulo de inspección, control y procedimiento sancionador, y la Llei 13/2014 tipifica las infracciones. Pero en la práctica, lo que ocurre antes es otra cosa: un propietario reclama, y a partir de ahí la comunidad ya no discute si la obra es cara, sino si estaba obligada y no la hizo.
Estar fuera de plazo debilita mucho la posición de la comunidad en esa conversación, y también si el asunto acaba en un juzgado.
Sí, pero con matices importantes. El Codi no pide que una finca de 1930 cumpla lo mismo que una obra nueva: pide ajustes razonables, que se valoran con criterio de proporcionalidad según las características del edificio.
Y si la finca está catalogada, el artículo 34.8 la exime de las modificaciones incompatibles con su grado de protección. Lo que no exime es de hacer todo lo que sí se pueda hacer.
Son dos cosas distintas y conviene no mezclarlas. Los plazos de 1, 3 y 6 años del anexo 3e corren desde la entrada en vigor del Codi, con independencia de que nadie haya pedido nada: son obligaciones generales del edificio.
Además, cuando un usuario habitual con discapacidad o mayor de 70 años presenta una solicitud, se abre un procedimiento con sus propios plazos para cada fase, según el artículo 142.
Los ajustes razonables del anexo 3e no dependen de que haya una persona concreta que los necesite: son obligaciones del edificio, con fecha.
Y hay una segunda vía que se olvida: la solicitud la puede hacer cualquier usuario habitual mayor de setenta años. En una finca de veinte vecinos es bastante probable que ya haya alguien en esa situación, o que lo haya dentro de tres años.
No, y es la confusión más habitual. El CTE DB-SUA es normativa estatal y regula sobre todo la obra nueva y lo que se toca al reformar. El Codi d’accessibilitat es catalán, y además de las condiciones técnicas incorpora las obligaciones del entorno existente con sus plazos.
Los dos se aplican, y cuando difieren manda el más exigente.
Sí, y es lo que hacemos en la visita: recorremos el edificio de la acera al embarque del ascensor, medimos cada desnivel y sale una lista de lo que hay que resolver, con el orden y el precio por vivienda.
No somos abogados y no emitimos informes jurídicos. Lo que damos es lo que falta, lo que cuesta y en qué orden conviene hacerlo, para que el administrador pueda llevarlo a la junta con algo concreto. La visita no se cobra.
Esta guía no sustituye a un técnico ni a un abogado. Está escrita por una empresa que lleva desde 1992 reformando portales, vestíbulos y escaleras de comunidad en Barcelona. Para el caso concreto de tu finca, que el administrador confirme por escrito la interpretación antes de convocar la junta.
Actualizado el 22 de agosto de 2026 · verificado contra el Decret 209/2023, de 28 de noviembre, por el que se aprueba el Codi d’accessibilitat de Catalunya, y los artículos 553-25 y 553-30 del Codi civil de Catalunya.
Este trabajo casi nunca viene solo
Normativa de accesibilidad en portales que ya hemos entregado en Barcelona
No las proponemos todas. En la visita se mira el estado real de cada partida y se dice cuáles conviene hacer ahora y cuáles pueden esperar cinco años. Y si solo hace falta el rebaje, solo se presupuesta el rebaje.
Un presupuesto. Un calendario. Un responsable.
Dónde aplicamos la norma de accesibilidad en edificios
Aplicamos la norma de accesibilidad en comunidades de vecinos en Barcelona ciudad y en el Barcelonès: Eixample, Gràcia, Sant Andreu, Ciutat Vella, Sants-Montjuïc, Les Corts, Sarrià-Sant Gervasi, Horta-Guinardó, Nou Barris, Sant Martí, L’Hospitalet y Badalona. Realizamos la visita y la medición, sin compromiso y sin coste.
Mándanos una foto de la barrera y te decimos qué se puede hacer
Una foto de frente y otra de lado, otra que se vea la puerta entera y desde dentro hacia el exterior con la puerta abierta. Con eso ya sabemos si se puede rebajar, si cabe rampa o si hace falta plataforma, antes de mover a nadie.
6 comentarios. Dejar nuevo
Están muy bien las indicaciones, muchas gracias.
Cuando experimentas en tu propia persona, se acaban los impedimentos: Y he llevado en silla de ruedas a mi madre y a mis tias, y entiendo los requisitos de las pendientes, y los giros precisos, etc, que no entiende el que no lo ha necesitado, y lo ponen en duda continuamente, para evitar una obra que es muy beneficiosa.
Buenos Días Ignacio.
Nos dedicamos a la accesibilidad, por un tema similar al que has vivido. En nuestro día a día, nos encontramos con la negativa de algunas personas en lo respectivo a la mejora de la accesibilidad, pero notamos que esa tendencia está cambiando. Percibo que cada vez hay más sensibilidad en facilitar en lo posible el acceso a las viviendas de las personas con movilidad reducida… Todos en algún momento lo vamos a necesitar, ya sea para un familiar o nosotros mismos … ¡¡Muchas gracias por sus palabras, me motivan para seguir subiendo normativas y propuestas informativas de calidad!!
¿A qué altura se debe colocar el video teléfono y los buzones de correos en las comunidades que haya personas discapacitadas, o en sillas de ruedas? Gracias de ante mano.
Buenos días Pablo, soy Toni de EXHIBESPACIOS. (Tienes una copia de la contestación al correo que has indicado).
Puedo darte una orientación clara y práctica basada en cómo suelen resolverse estos casos en España. Recuerda que esto NO es asesoramiento legal, ni vinculante, pero te ayudará a tener argumentos sólidos antes de hablar con la comunidad o un abogado.
Aquí tienes la información clara, actual y aplicable en España sobre alturas accesibles tanto para videoporteros como para buzones, especialmente cuando en la comunidad viven o pueden vivir personas con movilidad reducida o en silla de ruedas.
No necesitas normativa municipal concreta: estos valores vienen de accesibilidad universal, Código Técnico de la Edificación (DB-SUA) y criterios de Correos y UNE.
ANTES DE NADA, AQUÍ TIENES UN RESUMEN:
En este puto hay que dejar claro que los más practico es tener 2 independientes.
• una placa para que vayan en sillas de ruedas
• otra para las personas que no usen sillas de ruedas.
1. Altura accesible del VIDEO TELÉFONO (videoportero)
Para que una persona en silla de ruedas pueda usarlo sin dificultad, se aplican dos medidas importantes:
Altura recomendada del centro del equipo: Entre 90 cm y 120 cm desde el suelo.
Altura óptima (la más usada en accesibilidad): 100–110 cm al centro del monitor, cámara o pulsador.
¿Por qué se aplican estas normas?
• Permite alcance frontal desde silla de ruedas.
• Evita que el monitor quede demasiado alto para visualizarlo.
• Cumple criterios de accesibilidad del CTE (DB-SUA), que exige que los elementos de control estén dentro del rango:
80–120 cm de altura accesible.
Si instalas varios pulsadores (por ejemplo, un panel con muchos vecinos), la parte más alta del último botón no debe superar los 120 cm.
2. Altura accesible para los BUZONES POSTALES
Correos y las normativas de accesibilidad fijan estos rangos:
• Altura máxima de un buzón accesible: 120–130 cm (según recomendaciones UNE).
• La altura más aceptada para evitar reclamaciones es 120 cm al punto más alto del buzón.
• Altura mínima: 70–80 cm desde el suelo.
• Altura óptima del buzón asignado a una persona con movilidad reducida: 100–110 cm al centro.
Si se instalan columnas de buzones, debe existir al menos un buzón accesible dentro del rango 70–120 cm.
Y si en la comunidad hay una persona que usa silla de ruedas, su buzón tiene prioridad para situarse dentro de la franja accesible.
Aquí tienes un Resumen rápido y práctico
Elemento Altura mínima Altura máxima Altura ideal
Videoportero 90 cm 120 cm 100–110 cm
Buzones 70–80 cm 120–130 cm 100–110 cm
¿Quieres que te prepare un plano o un pequeño esquema y escrito para que lo presentes a tu comunidad?
Te puedo crear:
• Un croquis simple con alturas
• Un esquema técnico en PDF
• Un texto para justificar la altura ante vecinos, administrador o arquitecto
Solo dime qué formato prefieres.
¡Espero haberte aclarado tus dudas!
Gran artículo sobre la normativa de la accesibilidad en edificios. Comprender el cálculo de la pendiente de las rampas es fundamental para la accesibilidad, en este artículo y los ejemplos visuales lo explica con claridad.
Hola Francisco.
Con tu apoyo nos motivas a seguir haciendo más artículos relacionados con la mejor de la accesibilidad, el diseño, decoración y reformas de vestíbulos. Si tienes más dudas escríbenos por privado y te las resolvemos.